Как выкупить арендуемое имущество?
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Однако не все знают, что арендуемое имущество можно выкупить. Между тем в соответствии со ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
По своей правовой природе договор аренды с правом выкупа является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора аренды имущества и договора купли-продажи. Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 информационного письма от 11.01.2002 № 66, «к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ)». На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Вместе с тем, не всякое условие договора аренды, связанное с возможностью выкупа имущества арендатором, является условием о выкупе в смысле ст. 624 ГК РФ, и, следовательно, не всегда арендатор может требовать передачи ему арендуемого имущества в собственность. Так, условие договора аренды о преимущественном праве покупки арендуемого имущества при его продаже или передаче арендодателем третьему лицу не приравнивается к условию о праве выкупа. Например, ООО «СПЛАВ» заключило договор аренды с ООО «Газагрохимтехсервис» со следующей формулировкой: «п. 2.2.26. В случае если арендодатель – ООО «Газагрохимтехсервис» – решит продать или передать в собственность третьему лицу объекты аренды – помещения, указанные выше, арендатор – ООО «СПЛАВ» – имеет приоритетное право на их приобретение». Считается ли это условие договора аренды правом требования передачи арендуемого имущества в собственность? Нет, суд пришел к выводу, что договор аренды, заключенный между ООО «СПЛАВ» и ООО «Газагрохимтехсервис», не содержит условия о выкупе арендованного имущества (постановление ФАС Московского округа от 13.03.2006 № КГ-А41/1295-06 по делу № А41-К1-9969/05). Тут речь идет о преимущественном праве покупки.
Выкупная цена. По общему правилу она представляет собой стоимость, по которой предмет аренды переходит к арендатору после ее внесения. Условие о выкупной цене может быть согласовано в договоре следующими способами:
— в качестве отдельного платежа наряду с суммой арендной платы. В этом случае арендатор для выкупа имущества помимо арендных платежей должен будет внести дополнительную плату в виде определенной выкупной цены;
— в виде общей суммы договора аренды с правом выкупа, которая предусматривает выкупную цену, равную арендной плате за весь период аренды. При этом никаких дополнительных платежей помимо арендной платы арендатору вносить не требуется. Так, между ОАО «Единый расчетно-кассовый центр» (арендодатель) и ГУП «Водоканал» (арендатор) был подписан договор аренды транспортного средства с последующим его переходом в собственность арендатора, согласно которому ОАО обязалось передать принадлежащее ему транспортное средство, а ГУП – оплачивать арендную плату. Стороны в договоре согласовали, что по окончании срока договора имущество переходит в собственность арендатора. Договор действует один год со дня подписания договора. Суд удовлетворил иск ГУП об обязании ОАО передать паспорт транспортного средства на автомашину, поскольку оно свои обязательства по договору выполнило надлежащим образом, срок аренды закончился и ГУП приобрело право собственности на автомобиль (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.12.2008 № А58-6574/07-Ф02-6414/08 по делу № А58-6574/07);
— путем зачета ранее выплаченной арендной платы в счет выкупной цены. Например, стороны заключили договор аренды на 54 месяца, по которому арендатор обязан ежемесячно выплачивать 150 000 рублей. Через 6 месяцев арендатор захотел выкупить арендуемое имущество, стороны заключили соглашение, по которому выкупная цена составила 10 000 000 рублей. Стороны предусмотрели, что ранее выплаченные арендные платежи будут зачтены в выкупную цену, таким образом, арендатору предстоит доплатить 9 100 000 рублей.
Существенные условия договора. Главное существенное условие любого договора – это условие о его предмете, в рассматриваемом нами случае позволяющее определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Так, ФАС Уральского округа в постановлении от 12.11.2012 № Ф09-10224/12 по делу № А50-3300/2012 указал, что при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Следующим существенным условием договора аренды с правом выкупа выступает выкупная цена, способы согласования которой были рассмотрены нами выше. Подчеркнем, что законодатель позволяет сторонам включить в договор условие о выкупе, оставив вопрос о выкупной цене для последующего согласования, либо предусмотреть в договоре порядок определения выкупной цены на случай, если арендатор решит воспользоваться своим правом на выкуп имущества. При этом если право выкупа имущества осуществляется без указания в тексте договора (дополнительного соглашения) выкупной цены, то такой договор в части условия о выкупе будет незаключенным на основании ст. ст. 432, 624 ГК РФ. Тогда арендатор вправе в соответствии со ст. 1102 ГК РФ потребовать от арендодателя возврата уплаченных в счет выкупной цены средств в качестве неосновательного обогащения, а также уплаты процентов на сумму неосновательного обогащения по ст. 395 ГК РФ. Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 06.08.2010 по делу № А75-5300/2009 отмечается, что «…поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон в порядке п. 3 ст. 421 ГК РФ должны применяться и нормы этого Кодекса, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Дав толкование условиям договора аренды от 16.12.2004 и дополнительным соглашениям к нему от 26.12.2006 б/н и № 2 в порядке ст. ст. 431, 432 ГК РФ и исследовав представленные доказательства в совокупности, арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что договор в части права на выкуп арендованного имущества является незаключенным в виду несогласования такого существенного условия как выкупная цена».
В правоприменительной практике встречаются случаи, когда суды относят цену арендуемого имущества к существенным условиям договора аренды с правом выкупа. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 № 12102/04 по делу № А56-36561/03 указывается, что «поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555 названного Кодекса, согласно которой договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При применении данной нормы по рассматриваемому делу спорный договор следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет существенного условия о цене земельного участка». Поэтому рекомендуем в договоре аренды отдельно указывать цену имущества и выкупную цену для того, чтобы обезопасить обе стороны от возможности признания сделки незаключенной в части выкупа.
Неоднозначная судебная практика сложилась и в определении такого существенного условия как арендные платежи. В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 20.02.2014 г. по делу № А27-8514/2013 подчеркивается, что «особенностью договора аренды с правом выкупа является наличие в нем условия о выкупной цене, являющегося существенным условием такого договора, и условия о размере арендной платы, которое по общему правилу не относится к числу существенных условий договора аренды. Судом апелляционной инстанции правильно отмечено, что по спорному договору аренды стороны согласовали общую сумму, состоящую из арендной платы за пользование оборудованием и выкупной цены за приобретение этого оборудования, без разграничения и определения размеров арендной платы и выкупной цены. При таких обстоятельствах, спорный договор аренды в части выкупа оборудования нельзя признать заключенным».
Целесообразно прописывать в договоре все перечисленные условия для минимизации возникновения рисков признания его незаключенным.
Момент перехода права собственности при выкупе арендуемого имущества. В законе не указано, когда считать момент перехода права собственности осуществленным. Правомерно ли полагать, что арендатор уже собственник, если договор заключен на 4,5 года, а сумму выкупа арендатор выплатил за 2,5 года? Арендатор по договору аренды с правом выкупа приобретает право собственности на имущество в момент уплаты им всей выкупной цены независимо от окончания срока аренды. В ст. 624 ГК РФ указано, что «имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены». Это не значит, что срок окончания аренды и срок выплаты выкупной цены должны совпадать. Возвращаясь к сформулированному выше вопросу, следует отметить, что арендатор может стать собственником до окончания действия договора аренды при условии выплаты всей выкупной цены имущества. Тогда договор будет считаться исполненным и не будет продолжать своего действия в части аренды имущества.
В том случае, если речь идет о передаче в собственность недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации, то момент перехода права собственности возникает после регистрации такого права в Росреестре, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223, ст. 609 ГК РФ).
Запреты выкупа арендуемого имущества. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Так, в соответствии с п. 3 ст. 5 Федерального закона «О науке и государственной научно-технической политике» государственные научные организации, учрежденные Российской Федерацией, имеют право сдавать в аренду с согласия собственника временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое, без права выкупа.
Согласно п. 5 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным организациям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 1 Федерального закона «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» действие такого Закона не распространяется на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления, то есть такое имущество выкупить невозможно, поскольку арендодатель не является собственником имущества.
Однако государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение арендуемого имущества, если такое имущество будет во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет, отсутствуют задолженности по арендной плате имущества, имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи малым и средним субъектам предпринимательства, сведения об арендаторе не исключены из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (ст. ст. 2, 3 комментируемого Закона).
Заключение. И все же выкуп арендуемого имущества является правом, а не обязанностью арендатора, даже если это предусмотрено договором, т.е. внесение выкупной цены является не обязанностью арендатора, а его правом, реализация которого может повлечь за собой переход права собственности на арендуемое имущество. В случае если арендатор откажется от такого права, то это может означать лишь то, что он не сможет приобрести право собственности на такое имущество.
Экспертное мнение подготовила кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин ВИУ РАНХиГС Агибалова Елена Николаевна
Для получения юридической консультации Вы можете обратиться в Центр бесплатной правовой помощи (юридическая клиника) ВИУ РАНХиГС. Запись на приём ведется по телефону 24-17-47 или по почте yuk_vags@mail.ru
Мы находимся по адресу: г. Волгоград, ул. Гагарина, 8 (вход с торца здания). Дополнительная информация размещена по ссылке: https://vlgr.ranepa.ru/about/struktura/podr/cbpp/index.php
