Способы управления эксплуатацией многоквартирными домами
С момента ввода в эксплуатацию жилых помещений наиболее значимым становиться вопросы обеспечения пользования новым жильем, его эффективного технического содержания и обслуживания потребностей его жильцов. Для выполнения этих задач предусмотрены институты самоуправления (непосредственное управление собственниками; товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом), а также управление управляющей организацией.
Указанные формы управления предусмотрены нормами Жилищного кодекса РФ. Такая адресная регламентация управления как для МКД не предусмотрена в случае управления индивидуальными жилыми домами. Вместе с тем, Верховный Суд Российской Федерации установил: содержание общего имущества коттеджного поселка регулируется по аналогии нормами ЖК РФ. Следовательно, нормы жилищного законодательства применяются к коттеджным поселкам, находящимся в управлении товарищества собственников жилья.
Управление эксплуатацией жилого фонда это управление многоквартирным домом, которое осуществляется в рамках предпринимательской деятельности, то есть управляющими организациями
Отсутствие единого федерального определения жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) накладывает свой отпечаток на всю отрасль. Например, разные регионы могут по-разному определять критерии качества предоставляемых услуг.
К системе управления эксплуатации относятся не только непосредственное обеспечение жильем и коммунальными услугами (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, вывоз мусора и т.д.), но и управление жилищным фондом, текущий и капитальный ремонт зданий, благоустройство придомовых территорий, эксплуатация инженерных сетей и сооружений.
Субъектом правоотношений, связанных с управлением эксплуатацией жилого фонда, также является заказчик, а именно собственник помещения в многоквартирном доме, который, к сожалению, воспринимает общее имущество как ничьё, либо принадлежащее управляющей организации. Сейчас в значительной части регионов управление жилфондом выстроено следующим образом:
— Управляющие организации от застройщика, которые берут в управление крупные МКД.
— Управляющие организации, не связанные застройщиками.
— Муниципальные УО, которые управляют бросовыми (экономически нерентабельными) домами в качестве временных управляющих организаций.
— ТСЖ, которые управляют лишь 5,5% домов от общего числа МКД, и есть выраженная тенденция на снижение числа ТСЖ по стране.
Ранее действовала ст.139 ЖК РФ и позволяла застройщику самостоятельно и единолично выбирать способ и организацию управления новостройкой, будь то УО, ТСЖ или ЖСК. Новые поправки больше не позволяют создавать ТСЖ при новостройках. Новыми МКД теперь может управлять только УО, которая избрана посредством открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления.
В Волгоградской области обслуживают и управляют жилым фондом 344 управляющих компании, 344 товарищества собственников жилья, всего — 845 организаций. Жилой фонд составляет 8 738 домов, площадью 30 808 337 м2.
В Волгограде обслуживают и управляют жилым фондом 210 управляющих компаний, 210 товариществ собственников жилья, всего – 534 организации. Жилой фонд составляет 5 261 дом, площадью 19 273 692 м2.
Всего на 01.03.2023 числились в реестре и имели соответствующую лицензию на осуществление предпринимательской деятельности 258 УО. По факту 70 из них существуют лишь на бумаге, управляют домами 188 коммунальных контор. Почти 60% из них приходится на миллионный Волгоград. Многоквартирные дома в Волгограде обслуживают 110 управляющих компаний, в Волжском работают 29 УО.
Экспертное мнение подготовил директор Центра бесплатной правовой помощи (юридической клиники), кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин ВИУ РАНХиГС Я.Я. Кайль.
Для получения юридической консультации Вы можете обратиться в Центр бесплатной правовой помощи (юридическая клиника) ВИУ РАНХиГС. Запись на приём ведется по телефону 24-17-47 или по почте yuk_vags@mail.ru
Мы находимся по адресу: г. Волгоград, ул. Гагарина, 8 (вход с торца здания). Дополнительная информация размещена по ссылке: https://vlgr.ranepa.ru/structura/podr/uk/
