Порядок найма (аренды) квартиры

Одним из часто возникающих вопросов является ситуация, связанная с арендой квартиры или жилого помещения между физическими лицами.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор является сделкой, то есть представляет собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделки совершаются устно или в письменной форме (ст. 158 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

То есть договор является недействительным без соблюдения простой письменной формы в случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон.

Например, заключение договора аренды с участием юридического лица однозначно требует совершения его в простой письменной форме (п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 609 ГК РФ предоставляет возможность гражданам заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, которая допустима лишь при сроке.

Но поскольку в письменной форме договор не подписывался, то установить обязанности сторон, его существенные условия, а также подтвердить их нарушение будет сложно.

Установить обстоятельства, связанные с передачей квартиры в аренду можно с помощью акта приема-передачи жилого помещения в аренду (при его наличии), если в нем будет зафиксированы фактическое состояние жилого помещения, его адрес, момент передачи. Кроме того, в качестве доказательства размера арендной платы могут выступать расписки о передаче денежных средств.

Само по себе несоблюдение письменной формы в данном случае не влечет недействительности такого договора, если стороны не договорились об обратном (п. 2 ст. 162 ГК РФ), однако ограничивает стороны в средствах доказывания (Определение Верховного Суда РФ от 10.07.2018 №66-КГ18-9).

Неважно, с какой целью стороны решили не заключать договор аренды в письменной форме. Наиболее вероятной причиной является нежелание собственника, сдавшего квартиру в аренду, оплачивать налог на доходы физических лиц.

По общему правилу, если вы сдаете внаем или в аренду имущество, вы обязаны уплатить НДФЛ с дохода, который получаете. При этом срок действия договора найма (аренды) значения не имеет (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ).

Освобождение от такой обязанности предусмотрено в случае получения платы от лиц, пострадавших от чрезвычайных обстоятельств, а также членов их семьи в пределах сумм, предоставленных таким лицам на цели найма (аренды) из бюджетных средств (п. 46.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, п. п. 3, 4 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

При расчете налоговой базы могут быть применены стандартный налоговый вычет, а также в некоторых случаях профессиональный налоговый вычет в виде фактический понесенных при сдаче жилья в аренду расходов (п. 3 ст. 210, ст. ст. 218, 221 НК РФ; п. 7 Обзора, направленного Письмом ФНС России от 06.04.2021 № БВ-4-7/4549@).

Профессиональный налоговый вычет в размере 20% общей суммы доходов лицу, не зарегистрированному в качестве ИП, не предоставляется (абз. 4 п. 1 ст. 221 НК РФ).

Если наниматель (арендатор) возмещает вам расходы на коммунальные услуги и размер указанных расходов зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний индивидуальных приборов учета, то сумма такого возмещения не образует у вас экономической выгоды и, следовательно, подлежащего обложению НДФЛ дохода (Письмо Минфина России от 29.04.2019 №03-04-07/31733).

Самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ вы обязаны в том случае, если сдаете квартиру (п. п. 1, 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

физическому лицу, которое не является индивидуальным предпринимателем. Это может быть как гражданин РФ, так и иностранец или лицо без гражданства;

иностранной организации, которая не имеет подразделения в РФ.

Налог рассчитывайте по окончании года, в котором получили доход от сдачи квартиры внаем (в аренду), по формуле (ст. 216, п. 1 ст. 224, п. 3 ст. 225 НК РФ):

НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год x 13% (для налоговых резидентов РФ).

При этом при получении доходов в денежной форме датой получения дохода является день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на ваш счет в банке либо по вашему поручению на счета третьих лиц (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ).

НДФЛ рассчитывается с применением ставки 13%, если сумма доходов, включаемых в основную налоговую базу (включая доход от аренды), а также некоторых других доходов за год не превышает 5 млн руб.

Если такие доходы за год превышают 5 млн руб., с суммы такого превышения НДФЛ рассчитывается с применением ставки 15% (п. 1 ст. 224, пп. 9 п. 2.1, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 225 НК РФ).

Если вы являетесь налоговым нерезидентом, при исчислении НДФЛ применяется ставка 30% (п.3 ст.224 НК РФ). По общему правилу налоговыми резидентами признается также физлицо, фактически находившееся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Также вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию по месту вашего учета не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода от сдачи квартиры внаем (в аренду) (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Следует учесть, что заполнить декларацию можно с помощью бесплатной программы на сайте ФНС России, а также при помощи коротких сценариев в личном кабинете налогоплательщика (Информация ФНС России).

Декларацию можно представить (п. 4 ст. 80 НК РФ):

• в бумажной форме:
• непосредственно в налоговый орган или через МФЦ (лично или через представителя);
• почтовым отправлением с описью вложения;
• в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика.

Сумму налога необходимо уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения доходов от сдачи квартиры внаем (в аренду) (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Если на момент уплаты НДФЛ в бюджет сумма налога превышает 650 тыс. руб., то часть суммы налога, превышающая 650 тыс. руб., относящаяся к части налоговой базы, превышающей 5 млн руб., уплачивается отдельно от суммы налога в части, недостающей до 650 тыс. руб., относящейся к части налоговой базы до 5 млн. руб. включительно (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Порядок уплаты НДФЛ с доходов нерезидентов от сдачи квартиры внаем (аренду) не зависит от суммы налога.

Для уплаты налога можно сформировать платежный документ, воспользовавшись сервисом «Уплата налогов физических лиц», либо уплатить налог через личный кабинет

Отсутствие договора аренды в письменной форме влечет значительные риски, которые могут возникнуть как у собственника жилого помещения (арендодателя), так и у арендатора.

Возможные риски арендодателя в случае отсутствия письменного договора аренды, в котором предусмотрены конкретные условия сдачи жилого помещения в аренду, права и обязанности сторон состоят в следующем:

— возникновение задолженности арендатора по оплате коммунальных услуг, которая в итоге будет взыскана с собственника жилого помещения;

— задержка выплаты арендной платы, оплата в меньшем размере, проблематичность взыскания ее в судебном порядке;

— порча или пропажа имущества, находящегося в арендованной квартире;

— причинение арендодателем вреда третьим лицам (залив, пожар), который может быть взыскан с собственника, если не удастся установить наличие виновных действий со стороны причинителя вреда.

И данный перечень не является исчерпывающим.

Арендатор, в свою очередь, также не защищен от неправомерных действий собственника недвижимости. При отсутствии официально оформленных правоотношений возможны:

— появление еще одного собственника жилого помещения с требованиями, которые не оговаривались при сдаче в аренду;

— незаконное увеличение размера арендной платы либо требования по оплате возникшей ранее не по вине арендатора задолженности по оплате коммунальных услуг;

— предъявления требований по ремонту квартиры в связи с ухудшением его состояния;

— выселение из квартиры до истечения срока аренды и другое.

Правовая незащищенность каждой из сторон рассматриваемых правоотношений при отсутствии четко оговоренных и зафиксированных письменно условий аренды жилого помещения в случае возникновения конфликта делает сомнительной выгоду собственника от неуплаты налога, а права арендатора на проживание в арендуемом помещении незащищенными.

Экспертное мнение подготовил кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин ВИУ РАНХиГС Токарев Д.А.

Для получения юридической консультации Вы можете обратиться в Центр бесплатной правовой помощи (юридическая клиника) ВИУ РАНХиГС. Запись на приём ведется по телефону 24-17-47 или по почте yuk_vags@mail.ru

Мы находимся по адресу: г. Волгоград, ул. Гагарина, 8 (вход с торца здания). Дополнительная информация размещена по ссылке: https://vlgr.ranepa.ru/about/struktura/podr/cbpp/index.php